Wo Menschen zusammenleben – in Wohnanlagen oder Mehrfamilienhäusern – entstehen Rechte und Pflichten, ist Rücksichtnahme wichtig und sind klare Regeln unerlässlich. Als professioneller Partner für Mieter und Eigentümer sehen wir von G. Reiser Immobilien unsere Aufgabe darin, das Zusammenleben in der Gemeinschaft dort kompetent zu begleiten, wo sich die Lebensbereiche überschneiden und wo es gilt, Privatsphäre zu schützen. Wir wissen aus langjähriger Erfahrung, dass es beim Miteinander in Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern auf eine klare Kommunikation, auf verlässliche Absprachen und auf begleitende Kontrolle ankommt. Ob Grillen auf Balkon oder Terrasse, Ruhezeiten, Reinigung oder Parken – wenn es in der Hausgemeinschaft zu Konflikten kommt, gilt es, frühzeitig das Gespräch zu suchen. Welche Rechte und Pflichten sind mit dem Begriff „Gemeinschaftseigentum“ verbunden und was genau gehört zum Gemeinschaftseigentum? Welche Nutzungsregelungen wurden festgelegt? Wir beraten Mieter, Vermieter und Eigentümergemeinschaften umfassend zu allen Herausforderungen, die das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern stellt.
Gemeinschaftseigentum – was ist das eigentlich? Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist im Wohneigentumsgesetz festgelegt. Unterschieden wird in diesem Kontext zwischen dem sogenannten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Wichtig sind diese Begriffe sowohl für Eigentümer, als auch für Mieter in Wohnanlagen und Mietshäusern. Prinzipiell gehört alles zum Gemeinschaftseigentum, was in der notariellen Teilungserklärung oder im genehmigten Aufteilungsplan nicht als Sondereigentum gekennzeichnet wurde. Üblicherweise zählen die Wohnung selbst, ein eventuell vorhandener Kellerraum sowie eine Garage zum Sondereigentum. Als Gemeinschaftseigentum gelten die Teile des Gebäudes, die nicht exklusiv vom Wohneigentümer bzw. Mietern genutzt werden. Eine wichtige Rolle in diesem Zusammenhang spielt die Teilungserklärung, in der eine entsprechende Zuordnung vorgenommen wird.
Hilfreich ist das Wohneigentumsgesetz bzw. dessen § 1 Absatz 5. Darin ist festgelegt, was dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, also das Grundstück, auf dem sich die Wohnanlage bzw. das Mehrfamilienhaus befindet, bestimmte Gebäudeteile, die für die Sicherheit oder den Bestand der Immobilie wichtig sind. Das können sogar einzelne tragende Wände sein, Geländer an Balkonen sowie Abdichtungen, Treppenhäuser, Aufzüge und Wirtschaftsräume wie gemeinsame Waschküchen oder Heizungsräume. Für diese betriebswichtigen Räume kann keine Umwidmung durch eine Teilungserklärung von Gemeinschafts- in Sondereigentum vorgenommen werden. Dennoch können Teilungserklärungen ganz individuell gestaltet werden. Das ist vor allem ein wichtiges Thema, wenn Veränderungen an bestehenden Gebäuden bzw. den Wohneinheiten anstehen. Ergeben sich dadurch Änderungen am Gemeinschaftseigentum, muss zwingend die Wohneigentümergemeinschaft eingebunden werden – ein Prozess, den die Experten von der G. Reiser Immobilienverwaltung kompetent begleiten. Ein Beispiel: Der Bodenbelag des Balkons und die Innenseiten der Balkonbrüstung können dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Veränderungen daran sind dann ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft unzulässig. Wer sich in seiner Gestaltungsfreiheit in diesem Zusammenhang eingeschränkt fühlt sollte bedenken, dass die Gesamtansicht des Hauses dabei eine Rolle spielt.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel
Spätestens dann, wenn das Grillsteak auf dem Balkon die Nachbarwohnung verräuchert, ist es meist mit dem ausgelassenen Grillspaß vorbei. Die Grillparty auf dem Freisitz oder Balkon ist ein häufiger Zankapfel in Wohnanlagen. Undurchsichtig ist dabei die Rechtslage, die Rechtsprechung zum Thema ist völlig unterschiedlich und auf die individuellen Fälle bezogen. Eine eindeutige und übertragbare Festlegung in diesem Kontext ist kaum zu finden. Das eröffnet Gestaltungsspielraum auf der einen Seite, Regelungsbedarf auf der anderen. In der Rechtsprechung findet sich eine Gemeinsamkeit: Unzumutbare Nachteile für die Nachbarschaft dürfen nicht entstehen. Doch wann ist ein Nachteil unzumutbar? Hier beginnt die Grauzone. Erhebliche Belästigungen für die Mitbewohner entstehen auch nach überwiegender Rechtsmeinung durch einen Holzkohle-Grill auf einem Balkon. Schließlich kann damit je nach Windrichtung eine erhebliche Belästigung der Nachbarschaft nicht ausgeschlossen werden. Nicht selten finden sich in den Hausordnungen deshalb Grillverbote auf den Balkonen – letztlich auch aus Brandschutzgründen. Ausgenommen davon: elektrische Grills oder Gasgrills. In der Regel ist durch diese Geräte keine erhebliche Beeinträchtigung zu erwarten.
Und wie verhält es sich mit dem Grill im Garten? Ein grundsätzliches Verbot gibt es nicht. Auch hierbei gilt, Rücksichtnahme ist das A und O, denn die anderen Bewohner der Anlage dürfen durch die Grillparty auf der Gemeinschaftsfläche, als auch auf der Sondernutzungsfläche nicht belästigt werden – weder durch die Häufigkeit, noch durch Lärm oder Rauch. In der Rechtsprechung ist dabei wiederum nicht klar definiert, was „häufig“ genau bedeutet. Während die einen Gerichte von dreimal jährlich sprechen, ist für andere monatliches Grillen noch erlaubt. Lage und Größe des Gartens und die verwendeten Grillgerät – Gas, Holzkohle oder Elektro – sind dabei ebenfalls von Bedeutung. Die Erfahrung der Mietrechtsexperten, die Wohngemeinschaften auch bei der Erstellung von alltagstauglichen Hausordnungen beraten und begleiten, zeigt: Klare Absprachen und ein offenes Gespräch der Mieter untereinander, sowohl wenn Grillen geplant ist, als auch wenn sich jemand durch Grill und Grillgeruch gestört fühlt, ist wichtig für ein reibungs- und konfliktfreies Miteinander.
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